به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، افزایش هزینه ساخت مسکن، دشواری تأمین مالی پروژه‌ها، کاهش توان خرید خانوارها و نااطمینانی نسبت به آینده بازار مسکن، صنعت ساختمان کشور را با چالش‌های جدی مواجه کرده است؛ شرایطی که به گفته دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، حتی به مهاجرت برخی از توسعه‌گران و سازندگان بزرگ به کشورهای حاشیه خلیج فارس، آسیای میانه و سایر بازارهای خارجی منجر شده است. البته این مساله‌ی امروز و ناشی از شرایط جنگی نیست، پیشتر و طی حدود یک دهه گذشته گزارش‌هایی جسته و گریخته از کوچ سازندگان ایرانی به کشورهای ترکیه، عمان، ارمنستان و عراق منتشر شده بود، هم‌زمان توقف بخش قابل توجهی از پروژه‌های حمایتی و کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در مقاطعی از سال گذشته، نگرانی‌ها درباره آینده عرضه مسکن و تشدید شکاف میان قیمت خانه و قدرت خرید مردم را افزایش داده است.
افزایش هزینه ساخت در پروژه‌های حمایتی
ایسنا نوشت: بهار امسال به استناد گزارش مرکز آمار، تورم مصالح ساختمانی در تهران به ۱۰۶ درصد رسید. در این شرایط ساخت مسکن دیگر تنها با چالش تأمین زمین و اخذ مجوزهای ساختمانی مواجه نیست. افزایش هزینه مصالح، دستمزد نیروی انسانی، تجهیزات و تأسیسات، در کنار دشواری تأمین مالی، محاسبات اقتصادی سازندگان را با تغییرات جدی روبرو کرده است.
در این زمینه مهدی زرقانی - دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران - اظهار کرد: تحولات اقتصادی و جنگ، به‌ویژه بر قیمت برخی مصالح مرتبط با محصولات پتروشیمی و سایر نهاده‌های ساختمانی تأثیر گذاشته است.
برآورد این فعال صنعت ساختمان نشان می‌دهد هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن، به حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. این رقم در پروژه‌های متعارف شهری تهران با ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه، حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.
به گفته زرقانی، هزینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه و برج‌ها نیز با توجه به نوع سازه و مشخصات پروژه، به حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنای غیرمفید می‌رسد؛ رقمی که در پروژه‌های خاص و لوکس ممکن است تا حدود ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یابد. البته این ارقام، برآوردهای اعلام شده از سوی دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران است و شاید نتوان آنها را به‌عنوان متوسط رسمی هزینه ساخت در کل کشور در نظر گرفت. هزینه نهایی هر پروژه به عواملی مانند موقعیت زمین، تراکم ساختمانی، کیفیت مصالح، تعداد طبقات، هزینه تأسیسات و شرایط قرارداد بستگی دارد. با این حال، همین برآوردها نشان می‌دهد که فاصله میان هزینه تولید مسکن و توان مالی بخش بزرگی از خانوارها تا چه اندازه افزایش یافته است.
تورم نهاده‌ها و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری
افزایش هزینه‌های اعلام شده از سوی سازندگان در شرایطی رخ داده که آمارهای رسمی نیز از رشد قابل توجه قیمت نهاده‌های ساختمانی حکایت دارند. بر اساس گزارش منتشرشده از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران، این شاخص در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل ۱۰۶.۸ درصد افزایش یافت. تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی نیز در همین گزارش ۸۰ درصد اعلام شد.
چنین افزایشی برای سازندگانی که پروژه‌های خود را با قراردادهای چندماهه یا چندساله اجرا می‌کنند، اهمیت ویژه‌ای دارد. در شرایط تورمی، برآورد هزینه نهایی پروژه در زمان آغاز عملیات ساختمانی دشوارتر می‌شود و هرگونه تأخیر در تأمین مالی یا اجرای پروژه می‌تواند به افزایش هزینه‌ها و کاهش حاشیه سود منجر شود.
در پروژه‌های مشارکتی و طرح‌های حمایتی نیز افزایش هزینه‌ها مسئله پیچیده‌تری ایجاد می‌کند؛ زیرا قیمت قرارداد، آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی ممکن است با سرعت افزایش هزینه‌های واقعی ساخت هماهنگ نباشد. در نتیجه، سازنده با دو انتخاب روبه‌رو می‌شود؛ یا باید منابع مالی بیشتری برای تکمیل پروژه تأمین کند یا سرعت اجرای کار را کاهش دهد و در انتظار بهبود شرایط بماند. در هر دو حالت، تأخیر در عرضه واحدهای جدید می‌تواند پیامدهای خود را در بازار مسکن نشان دهد.
نهضت ملی مسکن در تنگنای تأمین مالی
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، به وضعیت پروژه‌های حمایتی مربوط می‌شود؛ پروژه‌هایی که قرار بود بخشی از نیاز مسکن خانوارهای فاقد خانه را پاسخ دهند، اما اکنون با مشکلات تأمین مالی مواجه‌اند. زرقانی می‌گوید انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حدود ۳۶ شرکت در پروژه‌های نهضت ملی مسکن فعالیت دارد و در مجموع، حدود ۱۰ هزار واحد به‌صورت مستقیم در حوزه فعالیت این مجموعه قرار گرفته است. او همچنین از تحویل حدود چهار تا پنج هزار واحد در قالب طرح‌های قبلی خبر می‌دهد.
به گفته وی، پروژه‌های نهضت ملی مسکن در شرایط فعلی با کندی و در مواردی توقف مواجه شده‌اند و فعالیت سازندگان در این طرح‌ها به حدود پنج درصد ظرفیت رسیده است.
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، کمبود منابع مالی را عامل اصلی این وضعیت می‌داند و می‌گوید تأمین مالی پروژه‌ها عمدتاً بر دو پایه آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی استوار است؛ در حالی که هر دو مسیر با محدودیت روبه‌رو هستند.
زرقانی با اشاره به تسهیلات ۸۵۰ میلیون تومانی برخی پروژه‌های حمایتی گفت: این رقم در مقایسه با هزینه‌های فعلی ساخت، پاسخگوی نیاز مالی سازندگان نیست. او همچنین از اجرا نشدن کامل تکالیف قانونی بانک‌ها در زمینه تأمین مالی بخش مسکن انتقاد می‌کند.
بر اساس ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، نظام بانکی مکلف شده است بخشی از تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهد؛ با این حال، اجرای این تکلیف و میزان اثرگذاری آن بر تأمین مالی واقعی پروژه‌ها، همواره محل بحث میان سیاست‌گذاران و فعالان این بخش بوده است.
از نگاه سازندگان، مسئله فقط تعیین سقف تسهیلات نیست، بلکه زمان پرداخت، میزان پوشش هزینه‌ها و امکان تأمین نقدینگی مستمر در طول اجرای پروژه نیز اهمیت دارد. تسهیلاتی که دیر پرداخت شود یا بخش کوچکی از هزینه‌ها را پوشش دهد، نمی‌تواند به‌تنهایی مانع توقف عملیات ساختمانی شود. در چنین شرایطی، تأخیر در تکمیل واحدها علاوه بر افزایش هزینه ساخت، متقاضیانی را که بخشی از منابع مالی خود را به پروژه اختصاص داده‌اند، در معرض انتظار طولانی‌تر و هزینه‌های بیشتر قرار می‌دهد.
تولید مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسید
مشکلات مالی سازندگان در شرایطی مطرح می‌شود که آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نیز در سال ۱۴۰۴ نوسان قابل توجهی داشته است. بر اساس آمار منتشرشده از مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۴ در مجموع ۳۸۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در کل نقاط شهری کشور پیش‌بینی شده بود. این ارقام در فصل بهار حدود ۱۰۹ هزار، تابستان ۸۲ هزار، پاییز ۱۰۳ هزار و زمستان ۹۳ هزار واحد بوده که در مقایسه با فصل مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۱۹.۶، ۲۷.۹، ۴.۷ و ۴۳.۵ درصد کاهش داشته و نشان می‌دهد در تمامی فصول سال قبل آمار ساخت و ساز در کشور افت کرده است.
میزان تولید سالیانه مسکن در شرایطی به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد در کشور رسیده که مطابق برآورد طرح جامع مسکن باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و نوسازی شود. از طرف دیگر آثار کاهش ساخت‌وساز معمولاً با فاصله زمانی در بازار مسکن نمایان می‌شود. کاهش آغاز پروژه‌ها در یک دوره، ممکن است در سال‌های بعد به کاهش تعداد واحدهای آماده عرضه منجر شود؛ به‌خصوص اگر هم‌زمان پروژه‌های نیمه‌تمام نیز به دلیل مشکلات مالی با تأخیر مواجه شوند.
در مقابل، افزایش مقطعی صدور پروانه‌ها هم لزوماً به معنای بهبود پایدار تولید مسکن نیست. برای ارزیابی وضعیت واقعی بازار باید تعداد پروژه‌های آغازشده، سرعت پیشرفت فیزیکی، میزان تکمیل واحدها و توان مالی سازندگان را نیز در نظر گرفت.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی، نیز در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرد که بخش ساختمان در سال ۱۴۰۴ رشد ۱.۴ درصدی را تجربه کرده است. او در عین حال از کاهش ساختمان‌های شروع‌شده و افزایش قابل توجه فعالیت در بخش ساختمان‌های نیمه‌تمام با هدف عرضه واحدهای موجود خبر داد.
این اظهارات نشان می‌دهد که مثبت بودن رشد سالانه بخش ساختمان، لزوماً به معنای رفع مشکلات تولید مسکن یا افزایش متناسب ساخت واحدهای جدید نیست. ممکن است بخشی از فعالیت این صنعت به تکمیل پروژه‌های قبلی اختصاص یافته باشد، در حالی که آغاز طرح‌های تازه با محدودیت روبه‌رو است.
سرمایه ایرانی در جست‌وجوی بازارهای باثبات‌تر
شاید مهم‌ترین نکته از اظهارات انبوه سازان، اشاره آنها به خروج توسعه‌گران و سازندگان ایرانی از کشور باشد؛ موضوعی که در صورت تداوم، می‌تواند علاوه بر کاهش سرمایه‌گذاری، بر انتقال تجربه و ظرفیت اجرایی صنعت ساختمان نیز اثر بگذارد. دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید شماری از سازندگان بزرگ ایرانی پس از تحولات و جنگ اخیر، فعالیت خود را به کشورهای حاشیه خلیج فارس منتقل کرده‌اند. به گفته او، برخی دیگر نیز در کشورهای آسیای میانه و حتی استرالیا و اروپا به فعالیت‌های ساختمانی مشغول شده‌اند.
زرقانی در این باره بیان می‌کند: «سرمایه‌های کشور ما رفته، توسعه‌گران ما رفته‌اند؛ چندتایی مانده‌اند، امثال ماها. ما هم داریم می‌رویم، چاره نداریم». او دلیل این تصمیم را نبود ثبات و دشواری پیش‌بینی شرایط اقتصادی می‌داند؛ شرایطی که به گفته وی، محاسبه هزینه تمام‌شده پروژه و ارزیابی آینده سرمایه‌گذاری را برای سازندگان دشوار کرده است.
ساخت‌وساز در کشورهای دیگر می‌تواند برای شرکت‌های ایرانی فرصت دسترسی به بازارهای جدید، همکاری با شرکای خارجی و ارتقای دانش فنی فراهم کند. اما اگر انگیزه اصلی انتقال فعالیت، ناتوانی در پیش‌بینی هزینه‌ها و نبود چشم‌انداز روشن در بازار داخلی باشد، این روند می‌تواند برای تولید مسکن در کشور پیامدهایی به همراه داشته باشد.
زرقانی می‌گوید برخی از سازندگان ایرانی در قالب کنسرسیوم و همکاری با شرکت‌های خارجی به دنبال اجرای پروژه در بازارهای منطقه هستند؛ مدلی که به آنها اجازه می‌دهد از تجربه داخلی خود در محیطی جدید استفاده کنند و در عین حال، سطح فعالیت حرفه‌ای خود را ارتقا دهند.
او ابراز امیدواری می‌کند که در صورت بهبود شرایط، امکان بازگشت این سرمایه‌گذاران به ایران و همکاری دوباره با شرکای خارجی فراهم شود.
البته تصمیم شرکت‌ها برای حضور در بازارهای خارجی تنها به شرایط داخلی وابسته نیست. میزان تقاضای مسکن، مقررات سرمایه‌گذاری، دسترسی به منابع مالی، هزینه نیروی کار و وضعیت بازار املاک کشور مقصد نیز در این انتخاب مؤثر است. با این حال، ثبات اقتصادی و قابلیت پیش‌بینی هزینه‌ها از عواملی است که می‌تواند بر مقایسه جذابیت بازارهای مختلف برای سرمایه‌گذاران تأثیر بگذارد.
۲۲۳۲۲۵
