به گزارش خبرآنلاین،تأمین زمین برای ساخت مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین محورهای سیاست‌های دولت تبدیل شده است؛ موضوعی که در قانون جهش تولید مسکن و سپس در برنامه هفتم توسعه نیز مورد تأکید قرار گرفت. با این حال، تجربه اجرای طرح‌های مختلف نشان داده که میان تأمین زمین و ایجاد مسکن قابل سکونت فاصله قابل توجهی وجود دارد.
ایسنا در خبری نوشت:این موضوع در برنامه هفتم توسعه نیز با جزئیات بیشتری مورد توجه قرار گرفته است. بر اساس ماده ۵۰ این قانون، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و از طریق شهرک‌سازی برنامه‌ریزی کند. این قانون افزایش حداقل ۰.۲ درصدی مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی را با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار هدف‌گذاری کرده و در راستای تسهیل مهاجرت معکوس، امکان واگذاری ۹۹ ساله زمین را نیز پیش‌بینی کرده است.
نکته مهم اینجاست که قانون، این توسعه را به رعایت سند آمایش سرزمین و ملاحظات مربوط به کاربری اراضی نیز مشروط کرده است. بنابراین هدف، صرفاً افزایش محدوده شهرها یا توزیع زمین در نقاط مختلف کشور نیست؛ بلکه قرار است ظرفیت‌های جدید سکونتی در مناطقی ایجاد شود که امکان استقرار جمعیت و ارائه خدمات در آنها وجود داشته باشد.
۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در مسیر واگذاری
در همین چارچوب، یکی از برنامه‌های فعلی وزارت راه و شهرسازی، تأمین زمین در روستاهاست. طبق اعلام اخیر حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در کشور تأمین شده که در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارد و قرار است فرآیند ثبت‌نام متقاضیان آنها در حدود ۱۴۰۰ روستا آغاز شود.
این برنامه تنها به تأمین مسکن به معنای متعارف آن محدود نیست و گروه‌های مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و طرح‌های حمایتی مسکن را نیز دربرمی‌گیرد. درواقع دولت تلاش دارد بخشی از ظرفیت زمین روستایی را به ابزاری برای تثبیت جمعیت، حمایت از خانوارهای واجد شرایط و ایجاد زمینه برای بازگشت جمعیت به مناطق روستایی تبدیل کند.
اما پرسش مهم این است که آیا واگذاری زمین به‌تنهایی می‌تواند مهاجرت معکوس ایجاد کند؟ تجربه سیاست‌های توسعه روستایی نشان می‌دهد که پاسخ به این پرسش منفی است؛ زیرا خانوار زمانی حاضر به انتقال محل سکونت خود می‌شود که علاوه بر مسکن، به شغل، خدمات آموزشی و درمانی، حمل‌ونقل، زیرساخت‌های آب و برق و سایر امکانات مورد نیاز زندگی دسترسی داشته باشد.
از همین رو، آماده‌سازی زمین و ایجاد زیرساخت در کنار واگذاری آن اهمیت زیادی پیدا می‌کند. در آخرین جلسه پایش طرح‌های حمایتی مسکن نیز علاوه بر میزان پیشرفت ساخت واحدها، وضعیت آماده‌سازی و زیرساخت پروژه‌ها مورد بررسی قرار گرفت و وزارت راه از وجود عقب‌ماندگی در برخی استان‌ها و شهرهای جدید و تدوین برنامه جبرانی برای آنها خبر داده است.
طاهرخانی: زمین زمانی مسکن است که امکان سکونت فراهم باشد
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تشریح سیاست دولت بر همین تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت واقعی سکونت» تأکید دارد. از نگاه او، اجرای سیاست زمین باید متناسب با ظرفیت و موقعیت جغرافیایی هر منطقه انجام شود و نمی‌توان یک نسخه واحد را برای روستا، شهر کوچک و کلانشهری مانند تهران در نظر گرفت.
به گزارش خبرآنلاین،وی با اشاره به حکم ماده ۵۰ برنامه هفتم درباره افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور توضیح داد که این حکم عمدتا ناظر بر روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی است و نباید آن را به معنای توسعه نامحدود محدوده کلانشهرها تفسیر کرد.
ایسنا در خبری نوشت:این اساس وقتی صحبت از ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم می‌شود، باید به این نکته توجه کرد که موضوع، افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور است و این ظرفیت قرار نیست صرفاً از طریق توسعه کلانشهرها ایجاد شود. در بسیاری از مناطق کشور، به‌ویژه روستاها و شهرهای کوچک و میانی، امکان ایجاد ظرفیت سکونتی وجود دارد و باید از این ظرفیت استفاده کرد.
در همین راستا سیاست واگذاری زمین روستایی توسط دولت چهاردهم دنبال می‌شود و ۲۳۰ هزار قطعه زمین در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارند. قرار است در حدود ۱۴۰۰ روستا فرآیند ثبت‌نام آنها انجام شود. هدف این است که از ظرفیت روستاها برای تأمین مسکن استفاده و در کنار آن، زمینه تثبیت جمعیت و مهاجرت معکوس نیز فراهم شود.
طاهرخانی در این خصوص تأکید دارد که صرف تأمین زمین، مسئله مسکن را حل نمی‌کند و زمین باید همراه با زیرساخت و خدمات به ظرفیت واقعی سکونت تبدیل شود. به گفته او، تجربه پروژه‌های مسکن نشان داده است که وضعیت آماده‌سازی، محوطه‌سازی و زیرساخت‌های زیربنایی باید همزمان با ساخت واحدها دنبال شود؛ چراکه تأخیر در این بخش می‌تواند زمان تحویل واحدها را افزایش دهد.
نسخه زمین برای تهران جواب نمی‌دهد
اگرچه تأمین زمین می‌تواند در روستاها و شهرهای کوچک بخشی از پاسخ به نیاز مسکن باشد، اما شرایط کلانشهرها متفاوت است. تهران نمونه روشنی از این تفاوت است؛ شهری که بخش عمده ظرفیت اشتغال، خدمات، دانشگاه‌ها، مراکز اقتصادی و شبکه حمل‌ونقل در آن متمرکز شده و توسعه افقی آن با محدودیت‌های جدی مواجه است.
به همین دلیل، اضافه کردن زمین در فاصله زیاد از محدوده‌های فعلی سکونتگاهی لزوما به معنای حل مسئله مسکن تهران نیست. اگر خانوار برای دسترسی به محل کار و خدمات مجبور به طی مسافت‌های طولانی باشد، کاهش قیمت زمین می‌تواند با افزایش هزینه‌های رفت‌وآمد و زمان سفر بی‌اثر شود.
این مسئله پیش از این نیز در مباحث کارشناسی وزارت راه و شهرسازی مورد تأکید قرار گرفته است. بر اساس اظهارات یکی از معاونان شهرسازی وزارت راه، بخش عمده اراضی تأمین‌شده در سال‌های اخیر در شهرهای کوچک، میانی و شهرک‌ها قرار داشته و سهم کلانشهرها از این اراضی محدود بوده است. در این نگاه، رشد کلانشهرها باید کنترل شود و تأمین زمین نباید به توسعه نامتوازن آنها منجر شود.
از سوی دیگر، ماده ۵۰ برنامه هفتم نیز تأکید کرده که زمین‌های مورد استفاده برای طرح‌های حمایتی پس از تهیه طرح‌های توسعه شهری، آماده‌سازی و تفکیک قطعات در اختیار متقاضیان قرار گیرد؛ موضوعی که نشان می‌دهد قانونگذار نیز زمین آماده ساخت را مدنظر قرار داده، نه صرفاً قطعه زمینی که از نظر حقوقی امکان واگذاری دارد.
نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیت مغفول شهرها
در کلانشهرها، بخشی از پاسخ به نیاز مسکن می‌تواند در داخل محدوده‌های موجود جست‌وجو شود. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، زمین‌های دارای ساختمان‌های کم‌تراکم و بعضاً متروکه و محدوده‌هایی که از ظرفیت زیرساختی موجود استفاده کامل نمی‌کنند، از جمله ظرفیت‌هایی هستند که می‌توانند بدون گسترش بی‌رویه محدوده شهر مورد استفاده قرار گیرند.
مزیت این رویکرد آن است که برخلاف ایجاد سکونتگاه‌های جدید، بخش قابل توجهی از زیرساخت‌ها، شبکه حمل‌ونقل و خدمات شهری از قبل وجود دارد. البته نوسازی بافت‌های فرسوده نیز با مشکلاتی مانند تعدد مالکان، توان مالی پایین خانوارها، دشواری تجمیع پلاک‌ها و هزینه بالای ساخت مواجه است و به همین دلیل نیازمند مشوق‌های مؤثر و مدل‌های تأمین مالی مناسب است. در واقع، در شهرهایی مانند تهران، مسئله اصلی صرفاً کمبود زمین نیست؛ بلکه دسترسی خانوار به مسکن در نقطه‌ای است که اشتغال و خدمات نیز در دسترس باشد.
مسکن استیجاری راه دیگر برای کلانشهرها
در کنار نوسازی، دولت مسیر دیگری را نیز برای پاسخ به نیاز خانوارهای فاقد مسکن در پیش گرفته و آن توسعه مسکن استیجاری است. این سیاست به‌ویژه برای زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌درآمدی که توان خرید واحد مسکونی ندارند، می‌تواند در کوتاه‌مدت اثر مستقیم‌تری نسبت به واگذاری زمین داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال کرده و ثبت‌نام متقاضیان در استان‌های مختلف انجام شده است. بر اساس آخرین اظهارات معاون وزیر راه، حدود ۶ هزار واحد از این برنامه تأمین شده و فرآیند تحویل واحدها نیز در حال ورود به مرحله اجرایی است. در تهران و خراسان رضوی نیز بیش از ۳ هزار واحد مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان فاقد مسکن در نظر گرفته شده بود و ثبت‌نام این واحدها از شهریورماه آغاز شد.
این مسیر نشان می‌دهد سیاست مسکن دولت در حال حرکت به سمت تفکیک ابزارها بر اساس نوع تقاضاست؛ به این معنا که برای یک خانوار روستایی، واگذاری زمین می‌تواند ابزار مناسبی باشد، اما برای یک خانوار مستأجر در تهران، دسترسی به واحد استیجاری با اجاره‌بهای حمایتی ممکن است اولویت بیشتری داشته باشد.
زمین، تنها بخشی از معادله مسکن
در مجموع، سیاست جدید تأمین زمین را نمی‌توان صرفا طرحی برای افزایش تعداد قطعات واگذارشده دانست. ماده ۵۰ برنامه هفتم از یک سو بر افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور تأکید دارد و از سوی دیگر، این افزایش را به ملاحظات آمایش سرزمین، نوع سکونتگاه و رعایت ضوابط کاربری زمین گره زده است.
بر این اساس، واگذاری ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی می‌تواند بخشی از سیاست دولت برای تقویت سکونت در روستاها و شهرهای کوچک باشد؛ اما موفقیت این برنامه به میزان آماده‌سازی زمین، تأمین خدمات و ایجاد امکان اشتغال و زندگی پایدار در این مناطق بستگی دارد.
در مقابل، برای کلانشهرهایی مانند تهران، توسعه افقی و عرضه زمین خام نمی‌تواند پاسخ کاملی به بحران مسکن باشد. در این شهرها، استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده، نوسازی درون‌شهری و توسعه مسکن استیجاری می‌تواند در کنار سیاست‌های تأمین مالی و افزایش عرضه، نقش پررنگ‌تری داشته باشد.
۲۱۷
