به گزارش خبرآنلاین،افزایش نرخ دلار در هفته های اخیر هنوز تاثیر چشمگیری بر بازار مسکن نداشته است.
رکنا در خبری نوشت: در مرداد امسال قیمت دلار حدود ۱۵ درصد بالا رفت، اما قیمت های پیشنهادی فروشندگان مسکن کمتر از پنج درصد افزایش پیدا کرد. با این حال، بررسی هم زمان نرخ ارز و هزینه ساخت نشان می دهد که در صورت ادامه شرایط فعلی، بازار مسکن در نیمه دوم سال با فشار افزایشی بیشتری روبه رو خواهد شد.
قیمت مسکن در تهران
در دو سال گذشته آمار رسمی تازه ای از قیمت مسکن منتشر نشده و اطلاعات پلتفرم های آنلاین و آگهی های فروش، مهم ترین داده های موجود درباره بازار تهران به شمار می روند. بر اساس این اطلاعات، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود ۲۰۹ میلیون تومان
بر این اساس، خرید یک واحد معمولی ۱۰۰ متری در تهران به بودجه ای نزدیک به ۲۰ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان
در مناطق شمالی تهران، مالکان معمولا قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را بین ۶۰۰ تا ۶۵۰ میلیون تومان اعلام می کنند. بنابراین، بهای یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در محله های گران قیمت شمال شهر می تواند به ۶۰ تا ۶۵ میلیارد تومان برسد.
قیمت های پیشنهادی در مناطق جنوبی و حاشیه ای پایین تر از میانگین ۲۰۹ میلیون تومان برای هر مترمربع است. با این وجود، نرخ های بالای مناطق شمالی باعث شده میانگین کل شهر از مرز ۲۰۰ میلیون تومان عبور کند.
اثر نرخ دلار بر بازار مسکن
نرخ ارز در معاملات مرداد امسال نزدیک به ۱۵ درصد رشد کرد. در همان بازه، بررسی آگهی های ملکی نشان داد قیمت های پیشنهادی فروشندگان نسبت به ماه قبل حدود سه تا چهار درصد افزایش داشته است.
بازار مسکن مانند بازارهایی همچون طلا، سکه و تلفن همراه، به تغییرات نرخ دلار واکنش فوری نشان نمی دهد. در این بازارها قیمت ها ممکن است در همان روز تغییرات ارزی اصلاح شوند، اما معاملات ملکی به دلیل نیاز به سرمایه بالا و طولانی بودن فرایند خرید و فروش، با تاخیر نسبت به نوسان ارز حرکت می کنند.
اثرگذاری دلار بر مسکن معمولا از مسیر هزینه مصالح ساختمانی آغاز می شود. افزایش قیمت میلگرد، سیمان، تجهیزات مکانیکی و یراق آلات، نخستین مرحله انتقال نوسان ارزی به صنعت ساختمان است.
پس از افزایش قیمت مواد اولیه، سازندگان هزینه های جدید را در محاسبه بهای واحدهای نوساز لحاظ می کنند و قیمت فروش را بالا می برند. به این ترتیب، تغییرات ارزی با فاصله ای چندماهه و از مسیر رشد هزینه های ساخت به بازار مسکن منتقل می شود.
هزینه ساخت واحد مسکونی
افزایش هزینه های اجرای پروژه های ساختمانی، مستقیما در قیمت تمام شده واحدهای آماده تحویل دیده می شود. اگرچه دستگاه های دولتی به صورت ماهانه رقم رسمی هزینه ساخت هر مترمربع را اعلام نمی کنند، سازندگان بر اساس مخارج پروژه های خود برآوردهایی ارائه می دهند.
برآورد فعالان ساختمانی در تهران نشان می دهد اجرای یک پروژه معمولی، بدون احتساب قیمت زمین و هزینه دریافت پروانه، به طور میانگین برای هر مترمربع زیربنا بین ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان
در برخی محله های خاص تهران که از تجهیزات گران قیمت و مصالح ویژه استفاده می شود، هزینه ساخت به حدود ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می رسد. همچنین گزارش های مرکز آمار ایران و شاخص قیمت مصالح ساختمانی، تورم نقطه به نقطه هزینه ساخت را ۱۰۶.۸ درصد
رشد ۱۰۶.۸ درصدی به معنای بیش از دو برابر شدن هزینه تامین مصالح و پرداخت دستمزد عوامل اجرایی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. سازندگان این افزایش را در بهای تمام شده وارد می کنند و قیمت واحدهای نوساز نیز بر همین اساس تعیین می شود.
قیمت خانه های نوساز معمولا به عنوان یکی از شاخص های مهم بازار عمل می کند و تغییرات آن می تواند بر قیمت واحدهای قدیمی تر و همچنین بازار اجاره اثر بگذارد.
چشم انداز قیمت مسکن در نیمه دوم سال
ادامه وضعیت فعلی می تواند در نیمه دوم سال به تغییر بیشتر قیمت ها منجر شود. از یک سو نرخ ارز رشد کرده و از سوی دیگر، هزینه تولید و ساخت ساختمان افزایش یافته است؛ ترکیب این دو عامل فشار صعودی بر قیمت تمام شده مسکن وارد می کند.
آمار ماه های گذشته نشان می دهد قیمت مسکن هنوز به اندازه نرخ ارز رشد نکرده است. در شرایطی که دلار طی یک ماه ۱۵ درصد افزایش داشته، قیمت های پیشنهادی واحدهای مسکونی تنها سه تا چهار درصد بالا رفته اند و بازدهی بازار املاک از رشد ارز و تورم عمومی عقب مانده است.
این فاصله به معنای جمع شدن فشارهای هزینه ای در بازار مسکن است. برخلاف خودرو، سکه و تلفن همراه، قیمت مسکن معمولا در کوتاه مدت نوسان شدیدی ندارد؛ اما ادامه افزایش هزینه نهاده های ساخت در گذر زمان خود را در قیمت فروش واحدهای مسکونی نشان می دهد.
اگرچه قیمت های فعلی برای بخشی از متقاضیان خرید منطقی و قابل دسترس نیست، تداوم رشد نرخ ارز و هزینه ساخت می تواند احتمال افزایش بیشتر قیمت مسکن در نیمه دوم سال را تقویت کند. بنابراین، تصمیم برای خرید یا صبر کردن باید با توجه به بودجه، نیاز مصرفی و توان مالی هر خریدار گرفته شود.
۲۱۷
