توان پرداخت اجاره را نداشتند، صاحبخانه سه سال تمدید کرده بود، اما امسال قیمت پیشنهادی‌اش حدود ۶۰ درصد اضافه شده بود و بعد از اینکه خواستند چانه بزنند به آن‌ها گفت: «خالی کنید می‌خواهم به این خانه برگردم.» جمله برایشان آشنا بود، سه سال پیش هم که صاحبخانه جوابشان کرد، گفته بود: «پسرم قرار است داماد شود.»
به گزارش اعتماد، بعد متوجه شدند که خانه با قیمت بسیار بالاتری به مشاور املاک سپرده شده است. این تنها یکی از مشکلات مستاجران است و اگر قیمت جدید را قبول نکنند هم معلوم نیست خانه‌ای ارزان و مناسب پیدا کنند ضمن اینکه هزینه‌های باربری و نقل‌مکان هم به هزینه‌های آن‌ها اضافه می‌شود حالا بماند که برخی صاحبخانه‌ها هم رسیدگی‌های لازم جهت بالا بردن کیفیت و امنیت خانه انجام نمی‌دهند و این موضوع گاهی جان و مال و زندگی مستاجران را مورد آسیب قرار می‌دهد.
کارزار مطالبه حمایت از حقوق مستاجران در آخرین روز خرداد امسال توسط هانیه بنی‌هاشمی، دانش‌آموخته مردم‌شناسی و برنامه‌ریزی شهری با خواسته اصلاح قوانین اجاره‌نشینی، با مشارکت دانشگاهیان، حقوقدانان، تشکل‌های مدنی، نمایندگان مستاجران و فعالان حوزه مسکن راه‌اندازی شد و عصر روز دوشنبه نیز در کافه کارزار نشستی در این باره برگزار شد.
او در این نشست با توضیح انگیزه‌هایش برای راه‌اندازی این کارزار توضیحاتی را ارایه کرد: «سه سال پیش، زمانی که به خاطر پایان‌نامه‌ام با مستاجران صحبت می‌کردم، متوجه شدم تجربه‌های زیسته آن‌ها تقریبا شبیه به هم است؛ تجربه‌هایی که شاید در بسیاری از جاها دیده و گفته نشده‌اند. موضوع مستاجران بیشتر به صورت اعداد و ارقام مطرح می‌شود و کمتر از تجربه‌های خود آن‌ها صحبت می‌شود. من این تجربه‌ها را ثبت کردم، پایان‌نامه تمام شد و بعد به کتاب تبدیل شد، اما برای من این سوال به وجود آمد که این تجربه‌های تک‌به‌تک را چطور می‌توانیم به یک صدای جمعی تبدیل کنیم؟ چون وقتی تنها هستیم، صدایمان به جایی نمی‌رسد و کسی به آن اهمیت نمی‌دهد.
همیشه از مستاجران می‌پرسیدم که چرا شکایت یا مطالبه نمی‌کنید؟ می‌گفتند: «به کی، کجا اعتراض کنیم؟ مگر صدای ما شنیده می‌شود؟ مگر اصلا اهمیت می‌دهند؟» از روی ترس می‌گفتند: «اگر اعتراض کنیم حتما زندانی می‌شویم.» راست هم می‌گفتند. اگر بخواهیم به‌تنهایی مطالبه کنیم، جواب نمی‌دهد. البته اعتراض با مطالبه فرق دارد. اعتراض ممکن است یک‌دفعه به اوج برسد، شاید در آن خشونت هم باشد، اما بعد فروکش می‌کند. مطالبه اما نیازمند بررسی، همفکری و گفت‌وگو است و می‌توانیم از طریق آن به یک نتیجه برسیم و آن را به نهادها و سازمان‌هایی که مسوول این کار هستند، منتقل کنیم. »
بنی‌هاشمی، نویسنده کتاب «ولی خانه من نیست» به همین دلیل، به سمت مطالبه‌گری رفت تا با همکاری دیگران کتاب‌ها و پایان‌نامه‌های مرتبط را به یک تشکل برسانند. «تشکل را ثبت کردیم، چندین جلسه هم برگزار کردیم آن هم در شرایطی که اصلی‌ترین شرط مطالبه، شناخت است؛ شناخت مسائلی که می‌توانیم آن‌ها را بررسی، جمع‌آوری و دسته‌بندی کنیم و با تحلیل و تجزیه آن‌ها بتوانیم از مسوولان و جامعه، حق سکونت باکیفیت را مطالبه کنیم.»
تا لحظه نوشتن این گزارش حدود ۴ هزار و ۲۰۰ نفر کارزار مطالبه حمایت از حقوق مستاجران را امضا کرده‌اند. نامه‌ای که برای این مطالبه خطاب به رییس‌جمهور، رییس مجلس و وزیر راه و شهرسازی در سایت کارزار نت منتشر شده، این‌طور شروع شده است: «مسکن کالا نیست؛ مسکن حق است. امروزه میلیون‌ها خانوار ایرانی بخش عمده درآمد خود را صرف تامین سرپناه می‌کنند و هر سال با خطر افزایش نامحدود اجاره‌بها، عدم تمدید قرارداد، جابه‌جایی اجباری و کاهش امنیت سکونتی مواجهند. بر اساس آمارهای موجود، حدود ۷ میلیون خانوار ایرانی مستاجرند. این وضعیت صرفا یک مساله اقتصادی نیست، بلکه مستقیما با حق بنیادین انسان به سکونت، تشکیل خانواده، سلامت، آموزش و مشارکت اجتماعی مرتبط است و تداوم آن، بسترهای اجتماعی و فرهنگی جامعه را با مخاطره مواجه می‌سازد.»
تاخیر در اصلاح قوانین اجاره‌نشینی به مثابه نادیده گرفتن شهروندان
امضاکنندگان این کارزار، با استناد به اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را «حق» هر فرد و خانواده ایرانی می‌داند و دولت را مکلف به فراهم‌سازی زمینه اجرای آن می‌کند، و با اتکا بر ماده ۷۳ منشور حقوق شهروندی مبنی بر حق شهروندان برای بهره‌مندی از مسکن ایمن و متناسب، اصول عدالت اجتماعی و کرامت انسانی، خواستار اصلاح اساسی قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و استقرار نظام حقوقی عادلانه‌ای در حوزه اجاره‌نشینی به شرح ذیل هستند: «قانون باید اصل «امنیت سکونتی» را به عنوان یک حق مستقل و بنیادین به رسمیت بشناسد. چنانچه مستاجر به تعهدات قراردادی خود عمل کرده باشد، پایان مدت اجاره به تنهایی نباید موجب زوال حق سکونت وی شود.
سالانه بنا به درخواست مستاجر و عدم نیاز مالک، از جمله نیاز شخصی و واقعی مالک به سکونت، نوسازی اساسی ساختمان، تخریب و بازسازی و فروش ملک، قرارداد به صورت خودکار تمدید شده و مبلغ افزایش بر اساس فرمول ثابت سالانه اضافه شود. » موضوع دوم قطع ارتباط اجاره‌بها با قیمت‌های سرمایه‌ای است که به آن اشاره شده است. «اجاره‌بها نباید تابع ارزش روز زمین، قیمت فروش ملک، نرخ ارز، قیمت طلا یا سایر شاخص‌های سرمایه‌ای باشد. قانون باید سازوکارهای لازم برای جلوگیری از تبدیل نیاز مردم به سرپناه به ابزاری برای کسب سود نامحدود سرمایه‌ای را پیش‌بینی کند.
در زمان انعقاد قرارداد، نحوه افزایش اجاره در سال‌های بعد باید به صورت شفاف، عینی و قابل پیش‌بینی تعیین شود و هیچ افزایش یک‌جانبه‌ای خارج از شرایط توافق‌شده یا ضوابط قانونی امکان‌پذیر نباشد. هدف از این حکم، ایجاد ثبات و قابلیت برنامه‌ریزی برای خانوارها و جلوگیری از تحمیل عسر و حرج ناشی از جهش‌های ناگهانی اجاره‌بها و تثبیت اقتصاد خانواده است.» در ادامه این درخواست اصلاح نظام ودیعه و حفظ ارزش اقتصادی آن، اصلاح نظام حق‌الزحمه مشاوران املاک و حمایت از مستاجران در شرایط سخت به عنوان مطالبات دیگر مطرح شده است: «ودیعه اجاره نباید به وام بدون بهره مستاجر به مالک تبدیل شود. قانون باید امکان نگهداری ودیعه در حساب‌های امانی یا سازوکارهای مشابه تحت نظارت نظام بانکی را فراهم کند. در این سازوکار، منافع حاصل از نگهداری یا سرمایه‌گذاری وجوه امانی باید به نحو عادلانه میان موجر و مستاجر تقسیم شود. حق‌الزحمه مشاوران املاک در معاملات اجاره نباید بر اساس درصدی از مبلغ اجاره یا ارزش قرارداد تعیین شود. تعرفه خدمات مشاوران املاک باید به صورت ثابت یا بر اساس نوع خدمات ارایه‌شده تعیین گردد.
این اصلاح، تعارض منافع را کاهش می‌دهد، انگیزه افزایش مصنوعی اجاره‌بها را از بین می‌برد و فعالان بازار را به سمت تسهیل معاملات، افزایش عرضه و ارتقای کیفیت خدمات سوق می‌دهد. در مواردی که مستاجر به دلیل بیکاری، بیماری، حوادث غیرمترقبه یا سایر شرایط خارج از اراده خود، موقتا توان پرداخت اجاره را از دست می‌دهد، تخلیه فوری نباید نخستین راهکار قانونی باشد. ایجاد صندوق‌های حمایت از مستاجران، امکان تقسیط بدهی، اعطای مهلت قانونی و سازوکارهای جبرانی، به عنوان راهکارهای جایگزین و انسان‌محور مورد توجه قرار گیرد.» این کارزار در نهایت از دولت، مجلس شورای اسلامی و وزارت راه و شهرسازی خواستار شده است که اصلاح قوانین اجاره‌نشینی را با مشارکت دانشگاهیان، حقوقدانان، تشکل‌های مدنی، نمایندگان مستاجران و فعالان حوزه مسکن، در اولویت برنامه‌های کشور قرار دهند و هرگونه تاخیر در این امر را به مثابه نادیده گرفتن حقوق میلیون‌ها شهروند تلقی کنند.
تشکلی برای حمایت از حقوق مستاجران
حنانه شهسواری، پژوهشگر اجتماعی که دبیر این نشست بود هم سخنانی را درباره لزوم پرداختن به موضوع مستاجران مطرح کرد. او ابتدا از سه مناسبت جهانی نام برد که در این زمینه وجود دارد و از نظر معنایی به یکدیگر نزدیک هستند: «۷ اکتبر به عنوان روز جهانی مستاجران توسط اتحادیه بین‌المللی مستاجران و از سال ۱۹۸۶ تعیین شده است. این سازمان از سال ۱۹۲۶ در حال فعالیت است و اعضایی از ۵۰ کشور مختلف دارد. از سوی دیگر، «روز جهانی اسکان بشر» نیز از طریق سازمان ملل متحد تعیین شده و نخستین دوشنبه ماه اکتبر هر سال به این روز اختصاص داده می‌شود. علاوه بر این، در چند روز آینده، «روز جهانی بی‌خانمانی» را داریم که در دهم اکتبر است. این سه مناسبت، در یک خط معنایی با یکدیگر مرتبط هستند.
اکنون با توجه به سیاستگذاری‌هایی که در سه دهه اخیر در حوزه مسکن داشته‌ایم، با بحران‌هایی مواجه هستیم که نمی‌توان صرفا اجاره‌نشینی را مساله دانست. در جهان کشورهایی داریم که میزان اجاره‌نشینی در آن‌ها بالاتر از ایران است، اما این موضوع در آن‌ها به بحران تبدیل نشده است. مشکل از جایی شروع می‌شود که اجاره‌نشینی در یک کشور به مساله تبدیل می‌شود. امروز در داخل ایران با نرخ بالای اجاره‌نشینی مواجه هستیم و رفته‌رفته با تورمی که صورت می‌گیرد، مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شود و افراد به سمت بی‌خانمانی می‌روند. با وجود همه این مسائل، در ایران شاهد هیچ تشکل یا اتحادیه‌ای در زمینه حمایت از حقوق مستاجران نبودیم، بنابراین تصمیم گرفتیم در این زمینه تشکلی ایجاد کنیم. »
چشم پوشی از دیگر امکان‌های زندگی برای داشتن سقف
مردم و اغلب مستاجران برای حفظ سقفی بالای سر خود عموما از برخی امکان‌های زندگی چشم پوشیده‌اند و حالا این سوال مطرح است که آن‌ها برای داشتن سرپناه ناچار شده‌اند از کدام امکان‌های زندگی چشم بپوشند و این چشم‌پوشی در میان طبقات اجتماعی گوناگون به چه شکلی است؟ این سوالی است که محمد مالجو، پژوهشگر اقتصادی و اجتماعی در این نشست آن را مطرح می‌کند تا درباره پاسخ آن بر اساس آخرین پژوهش‌هایی که انجام داده، توضیح دهد. او ابتدا به برخی مطالعات و آمارهای خود از سال ۹۸ تا ۱۴۰۳ پرداخت. «تمام بحث مبتنی بر داده‌های طرح درآمد و هزینه خانوار شهری است که مجری و طراح آن مرکز آمار است. هیچ‌یک از آماری که مطرح می‌کنم نمی‌تواند منتسب به داده‌های مرکز آمار باشد، چرا که گزارش مرکز آمار داده‌های مستقیم ندارد و من بعد طبقاتی را در این مجموعه بازسازی کرده‌ام؛ بنابراین اعداد بازسازی‌شده است، نه به نقل از مرکز آمار.» او می‌گوید که از میان ۱۵۰۰ قلم مصرفی، کالا و خدمات در سبد خانوار اجاره‌بها سنگین‌ترین قلم مصرفی در خانوارهای شهری است.
«اگر طبقه سرمایه‌دار، صرف‌نظر از تعاریف مختلف از سرمایه‌دار، سال ۹۸ حدود ۳۱ درصد سبد مصرفی را به اجاره‌بها و سایر هزینه‌های مسکونی اختصاص می‌داد، این رقم در سال ۱۴۰۳ به ۴۱ درصد رسیده است. در این پژوهش صاحب‌منصبان حکومتی را یک طبقه محسوب کردم و این رقم برای آن‌ها ۳۰ درصد بود که در سال ۱۴۰۳ به ۴۱ درصد افزایش یافته بود.» به گفته او هزینه اجاره‌بها در سال ۹۸ برای طبقه متوسط شهری ۲۸ درصد بوده است و در سال ۱۴۰۳ به ۴۰ درصد رسیده است. «این عدد برای طبقه خرده‌بورژوازی در سال ۹۸ حدود ۲۶ درصد بود و به ۴۰ درصد رسید.
در طبقه کارگر از ۲۴ درصد به ۴۰ درصد و در طبقه تهیدستان شهری از ۳۶ درصد در سال ۹۸ به ۴۸ درصد در سال ۱۴۰۳ رسید.» مالجو به شکل دیگری از اجاره‌بها می‌پردازد که کمتر به چشم می‌آید و آن هم اجاره‌بهای احتسابی است؛ اجاره‌بهای احتسابی مبلغ اجاره‌ای است که برای یک ملک به صورت فرضی یا محاسباتی در نظر گرفته می‌شود، حتی اگر آن ملک واقعا اجاره داده نشده باشد. مثلا اگر فردی یک واحد مسکونی داشته باشد و خودش در آن زندگی کند، برای محاسبات اقتصادی یا آماری ممکن است پرسیده شود: «اگر این خانه را اجاره می‌داد، چقدر اجاره می‌گرفت؟» مبلغ برآوردشده، اجاره‌بهای احتسابی است. «اجاره‌بهای احتسابی به این معناست که مالکین خانه، اجاره‌ای پرداخت نمی‌کنند، اما اگر خانه‌ای را که در آن سکونت دارند اجاره می‌دادند، می‌توانستند از آن درآمد کسب کنند.» بنابراین، ارزش خدمات مسکنی که مالک از سکونت در خانه خود دریافت می‌کند، به‌صورت اجاره‌بهای احتسابی محاسبه می‌شود و می‌توان آن را از منظر اقتصادی نوعی هزینه فرصت دانست.
«این رقم در حساب‌های اقتصادی و نظام‌های آماری بسیاری از کشورها در محاسبه ارزش خدمات مسکن لحاظ می‌شود.» بنابراین، پرسش کلیدی این است که چه میزان از فشار اقتصادی خانوارها مربوط به اجاره‌بهای احتسابی است؟ یعنی افرادی که مستاجر نیستند و اجاره‌ای پرداخت نمی‌کنند، ممکن است در طول ۱۰ سال گذشته با افزایش شدید ارزش مسکن مواجه شده باشند و در نتیجه، به واسطه تورم ارزش خانه‌ای که در آن سکونت دارند هم افزایش یافته باشد. او درادامه با برآورد در این باره و ترکیب مالک‌نشین و اجاره‌نشین در طبقات مختلف از نتایج سال ۱۴۰۲ می‌گوید: «در این سال، ۲۳درصد سرمایه‌داران اجاره‌نشین بودند، با این توضیح که اجاره‌نشینی در میان این طبقه با طبقات دیگر متفاوت است. همچنین ۲۲ و ۸ دهم درصد طبقه صاحب‌منصبان و ۲۲ و ۷ دهم درصد طبقه متوسط، ۲۳ و ۶ دهم درصد طبقه خرده‌بورژوازی، ۲۴ و ۶ دهم درصد طبقه کارگر و ۱۹ و ۴ دهم درصد هم طبقه تهیدستان شهری در این سال اجاره‌نشین بوده‌اند.
البته باید در توضیح و مقایسه این عددها، اندازه طبقات در نظر گرفته شود. به عنوان مثال طبقه بورژوازی ۲ درصد جمعیت شهری را در بر می‌گیرد، طبقه صاحب‌منصبان ۱ و ۲ دهم درصد جمعیت، طبقه متوسط ۲۱ و ۹ دهم درصد، طبقه خرده‌بورژوازی ۲۹و۶ دهم درصد، طبقه کارگر ۲۹ و ۵ دهم درصد و طبقه تهیدستان شهری ۱۲ و ۵ دهم درصد.» مالجو در ادامه توضیح داد که ۳۰۰ هزار نفر از اجاره‌نشین‌ها از طبقه سرمایه‌داران و ۱۷۵ هزار نفر طبقه صاحب‌منصبان، ۳ میلیون و دویست هزار نفر طبقه متوسط، ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر طبقه خرده‌بورژوازی و طبقه کارگر به عنوان بزرگ‌ترین جمع، ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر بوده‌اند که با جمعیت یک میلیون و ششصد هزار نفری طبقه تهیدستان جمعیت این دو طبقه اخیر، شش میلیون و سیصد هزار نفر هستند. «در این جمع ۱۴ میلیون و ۵۰۰ هزار نفری اجاره‌نشین‌های جامعه شهری، ۲درصد طبقه سرمایه‌دار هستند، ۱ و ۲ دهم درصد صاحب‌منصب دولتی، ۲۲ درصد طبقه متوسط، ۳۱درصد خرده‌بورژوازی، ۳۲ درصد طبقه کارگر و ۱۱درصد تهیدستان شهری هستند. جمع دو طبقه کارگر و تهیدستان شهری حدود نصف جمعیت مستاجران را نشان می‌دهد که از فرودست‌ترین طبقات اجتماعی هستند.»
این پژوهشگر اقتصادی و اجتماعی معتقد است که این کارزار عمدتا متخلص به طبقات پایین‌دست جامعه است در حالی که صاحب‌منصبان و سرمایه‌داران جمعیت کمتری از این افراد هستند. «کارزار مستاجران فقط درباره مسکن نیست؛ دریچه‌ای است به سایر قلمروهای مصرف خانوارها که ۱۴ و نیم میلیون از جمعیت شهری را تشکیل می‌دهند، چون افرادی همواره برای حفظ زیرساخت و سقف بالای سر و سرپناه زندگی، یکسری از امکانات مصرفی در قلمروهای دیگر را از دست می‌دهند و این امری است طبقاتی که از این طبقه به طبقه دیگر فرق می‌کند.» به گفته او در این میان حتی طبقات بورژوازی و صاحب‌منصبان حکومتی که جمعیت ۴۷۵ هزار نفری را شامل می‌شود هم تغذیه‌شان به خاطر افزایش وزن اجاره‌بها برای مسکن، لطمه خورده است منت‌ها با کیفیت و سطوح گوناگون. «علاوه بر این، آن‌ها در حمل‌ونقل و ارتباطات هم لطمه خورده‌اند.
در قلمروهای دیگر هم ناگزیر مصرف کم شده است، ولی بار اصلی تامین هزینه‌های مسکن بر سه قلمروی دیگر وارد می‌شود. در طبقه متوسط هم سهم تغذیه کاهش قابل‌توجهی داشته است و مثل دو طبقه دیگری که مطرح شد، موضوع بر حمل‌ونقل و ارتباطات آن‌ها هم تاثیر گذاشته بود.» اما آن‌طور که او می‌گوید این فاکتورها در طبقات دیگر شدت بیشتری دارد. «این سه در طبقه خرده‌بورژوازی شدت بیشتری دارد و در طبقه کارگر علاوه بر شدت در این سه مورد، عبور از روزمرگی هم اضافه شده است. عبور از روزمرگی به معنای آن امکانات مصرفی که از طریق آن می‌شود از ملال و روتین روزمره فرار کرد- که مهم‌ترین قلم آن سفر و همه هزینه‌های مرتبط با آن است. همچنین در طبقات تهیدست، به اضافه آنچه دیگران از دست دادند، آموزش، تحصیل، سرگرمی، تحصیلات و خدمات مالی و حقوقی هم از دست می‌رود ضمن اینکه مرکز ثقل عبور از روزمرگی در میان تهیدستان، دخانیات به معنای استفاده از مخدر و مسکرات است.»
تجربه مستاجران و داده‌های مطرح‌شده در این نشست نشان می‌دهد که بحران اجاره فقط مساله افزایش هزینه مسکن نیست و فشار آن به دیگر بخش‌های زندگی خانوارها منتقل می‌شود مثلا برای طبقات فرودست، این فشار می‌تواند به کاهش هزینه‌های تغذیه، آموزش، درمان، تفریح و دیگر نیازهای ضروری منجر شود. کارزار حمایت از حقوق مستاجران هم در این راستا تلاش دارد تجربه‌های پراکنده مستاجران را به مطالبه‌ای جمعی برای امنیت سکونتی و اصلاح قوانین تبدیل کند؛ مطالبه‌ای که تحقق آن به اراده نهادهای تصمیم‌گیر برای پذیرفتن مسکن به عنوان یک حق، نه صرفا یک کالای سرمایه‌ای، بستگی دارد.
